Je overwaarde benutten

Hoeveel overwaarde je hebt hangt af van het moment waarop je instapte, en de prijsontwikkeling in jouw gemeente — of eigenlijk van jouw specifieke woning. Maatregelen die je sindsdien nam kunnen de prijs verder verhogen, achterstallig onderhoud of een ongunstig energielabel spelen zeker nu een negatieve rol. Verder hangt het er vanaf hoeveel je al afloste op je lening sinds je een hypotheek afsloot.

Overwaarde kan nog steeds worden benut voor diverse doeleinden: als aanvulling op je pensioen, voor ‘leuke dingen’, het levensbestendig maken van je woning (zodat je er langer kunt blijven wonen), of verduurzaming (voor lagere energielasten). En je kunt ook geld vrijspelen om een ander financieel te ondersteunen, bijvoorbeeld je kind met de aanschaf van een woning.

Er zijn verschillende hypotheekvormen speciaal voor het verzilveren van je overwaarde. Sommige zonder aflossing, anderen met een gegarandeerde rente. En er kan vaak ook een ‘gewoon’ extra hypotheekdeel worden opgenomen.

Maak een vrijblijvende afspraak met één van onze hypotheekadviseurs en informeer naar de opties die het best bij jou passen.

Huis verduurzamen met je hypotheek, hoe werkt dat?

Wil jij jouw huis verduurzamen, maar heb je geen spaargeld? Of wil je dat spaargeld liever niet in je huis stoppen? Dan kun je misschien je hypotheek inzetten om je huis duurzamer te maken. Hoe dat werkt, leggen we uit in dit artikel.

Al jaren mag je hypotheek niet hoger zijn dan de waarde van je huis. Maar als je wilt verduurzamen, mag je onder voorwaarden tot 6% extra lenen. De rente van die extra hypotheeklening mag je aftrekken bij je belastingaangifte.

Voorwaarden
Je gezinsinkomen moet wel tenminste € 33.000 bruto per jaar zijn, als je meer wilt lenen met je hypotheek. Verder ben je verplicht om het extra geld dat je leent te gebruiken voor energiebesparende maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan vloer- dak- of spouwmuurisolatie, HR++(+) glas, een warmtepomp en/of zonnepanelen.

Bouwdepot
Om ervoor te zorgen dat je dat echt doet, stort de bank het extra bedrag in een zogenoemd bouw- of duurzaamheidsdepot. Je geeft van tevoren aan welke maatregelen je wil nemen. Elke keer als je daarvoor een rekening moet betalen, kun je een deel van het geld opnemen. Blijft er aan het einde van de rit iets over? Dan gebruik je dat bedrag om extra af te lossen op je hypotheek.

Energiebespaarbudget
Weet je nog niet precies wat je wel of niet gaat doen om je huis te verduurzamen en heb je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG)? Dan kun je misschien beter gebruik maken van het Energiebespaarbudget. Het voordeel daarvan is dat je niet al vooraf hoeft te bepalen wat je gaat doen en hoeveel geld je daarvoor nodig hebt.

Er zijn trouwens banken die het Energiebespaarbudget ook aanbieden als je geen NHG-hypotheek hebt.

Overwaarde
Als je huis meer waard is geworden, of als het meer waard wordt omdat je energiebesparende maatregelen treft, heb je overwaarde. In dat geval is je hypotheek meestal lager dan 100% van je woningwaarde. Ook daardoor kun je misschien meer lenen.

Vergeet de subsidie niet
Verder stimuleert de overheid huizenbezitters om hun woning te verduurzamen. Je kunt voor energiebesparende maatregelen tot wel 30% subsidie krijgen. Neem dat dus mee in je berekeningen.

Advieskosten
Als je een hypotheek afsluit, eisen veel banken dat je daarover eerst advies inwint. Dat geldt meestal ook als je je hypotheek wilt verhogen. Er zijn uitzonderingen, maar de meeste geldverstrekkers stellen hypotheekadvies verplicht voordat ze extra geld uitlenen.

Niet alle banken doen mee
Verder doen niet alle banken mee aan de ‘106%-regeling’. Zelfs niet als je een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) hebt. Wil je weten of je bij jouw (toekomstige) hypotheekverstrekker extra kunt lenen voor energiebesparende maatregelen? Neem dan even contact met ons op. Ook als je andere vragen hebt over de financiering van jouw energiezuinige huis, ben je bij ons aan het juiste adres.

Lagere rente bij beter energielabel
Steeds meer aanbieders van hypotheken moedigen woningbezitters aan hun huis te verduurzamen. Dat doen ze door een ‘duurzaamheidskorting’ te geven op de hypotheekrente: bij een gunstig energielabel betaal je dan minder rente.

Wil je weten of je bij jouw (toekomstige) geldverstrekker extra kunt lenen voor energiebesparende maatregelen? Of jouw bank rentekorting geeft bij energielabel A of hoger? Als Erkend Financieel Adviseurs zijn wij ook Financieel Adviseurs Duurzaam Wonen. Wij helpen je graag verder.

Veranderingen in 2023

En we jubelen nog even door….!

Alhoewel de jubelton met ingang van het komende jaar wordt afgeschaft, zijn er diverse mogelijkheden om ook nog de komende twee jaar van de grote schenkvrijstelling gebruik te maken.

Zo kun je dit jaar de jubelton nog schenken. Geheel of gedeeltelijk, want de mogelijkheid bestaat om dit jaar een gedeelte te schenken en het volgend jaar het restant.

De jubelton moet wel uiterlijk 31 december 2024 zijn gebruikt waarvoor die bedoeld is: de koop van een woning of aflossing van een hypotheek.

Zelfs als je nu nog geen enkel vooruitzicht hebt om een ton te schenken, kun je “vooruitjubelen”.

Hoe zonde zou het zijn om de vrijstelling mis te lopen als je in 2023 ineens wel een ton kunt schenken. Je kunt dan dit jaar een klein bedrag (denk aan een paar euro) schenken en mocht je onverhoopt een loterij winnen: het restant dan in 2023. Lukt het niet, dan is het jammer.

Verbind aan de jubelton altijd wel de (ontbindende) voorwaarde dat als het geld niet gebruikt wordt waar het voor bedoeld is, de schenking komt te vervallen.
En doe aangifte voor 1 maart 2023. Of leg dit voor aan uw notaris.

Vanaf 2023 subsidie voor één isolatiemaatregel

Denk je erover om jouw woning in 2023 te  verduurzamen om te besparen op je maandelijkse lasten of je wooncomfort te vergroten? Dan is het isoleren van je woning vaak een een goede stap. De landelijke ISDE-Subsidie dekt zo’n 30% van de kosten als je minstens twee verschillende duurzame maatregelen treft in je woning (twee isolatiemaatregelen of één isolatiemaatregel in combinatie met een warmtepomp, zonneboiler of aansluiting op een warmtenet).

Vanaf 1 januari 2023 is het ook mogelijk om een subsidie aan te vragen voor één isolatiemaatregel. Deze subsidie dekt gemiddeld 15% van de kosten en kun je aanvragen voor maatregelen die je na 2 april 2022 hebt laten uitvoeren. De aanvraag dien je binnen een jaar te doen, nadat de maatregel is uitgevoerd en betaald.

Veranderingen overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers of rechtspersonen wordt per 1 januari 2023 verhoogt van 8% naar 10,4%. Het kabinet hoopt om met deze wijziging de positie van starters en doorstromers op de woningmarkt te versterken.

Ben je een startende huizenkoper en ben je tussen de 18 en 35 jaar? Dan betaalde je in 2022 geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal € 400.000. Vanaf 1 januari 2023 is dit bedrag verhoogd naar maximaal € 440.000.

Let op! je moet wel zelf in de woning gaan wonen.

Hogere NHG-grens

Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heb je een financieel vangnet voor als je bijvoorbeeld door omstandigheden jouw hypotheek niet meer kunt betalen of als je na de verkoop van je woning met een restschuld blijft zitten.

Op dit moment (lees 2022) kun je een hypotheek met NHG krijgen, als je een woning koopt met een waarde van maximaal € 355.000.

In 2023 wordt deze grens omhoog geschroefd naar € 405.000. Met energie besparende voorzieningen wordt de kostengrens in 2023 zelfs € 429.300.  Ben jij van plan om een woning te gaan kopen, dan is het handig om hier rekening mee te houden.

Extra aflossen in 2022

Als je extra kunt aflossen op je hypotheek is dat een goede zet. Wil je dat doen, dan is het goed om dat nog dit jaar te doen (2022) in verband met de jaarlijkse afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

Per 1 januari 2023 wordt deze namelijk verder beperkt tot een maximaal aftrektarief van 36,93%. Belastingplichtigen, waarbij de top van het inkomen in box 1 met 49,5% wordt belast (in 2023 vanaf € 73.071), worden met een hoger tarief belast (49,5%) dan het tarief dat geldt voor de renteaftrek (36,93%).

Wil je meer weten over al deze veranderingen. Onze hypotheekadviseurs bij Klaassen & Retz helpen je graag!

Hypotheeknormen 2023: iets meer hypotheek voor meeste huishoudens

De meeste huishoudens kunnen in 2023 iets meer lenen voor de aanschaf van een woning, als rekening wordt gehouden met de verwachte loonstijgingen. Voor tweeverdieners telt het tweede inkomen vanaf 2023 volledig mee bij bepaling van de maximale hypotheek. Daarnaast is het kabinet van plan de normen in 2024 aan te passen voor het meewegen van studieschulden en de energiezuinigheid van de woning.

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge (foto) schrijft dat in een brief aan de Tweede Kamer: “De meeste huishoudens kunnen volgend jaar verantwoord iets meer lenen voor een woning. Dit komt vooral door de verwachte loonstijgingen en de koopkrachtmaatregelen van het kabinet.

Het is belangrijk dat mensen een huis kunnen kopen dat zoveel mogelijk past bij hun wensen en persoonlijke situatie. Tegelijkertijd moeten huishoudens voldoende geld overhouden voor andere essentiële uitgaven als boodschappen en energie. De jaarlijkse actualisatie van de leennormen is een goed systeem om te voorkomen dat huizenkopers te veel lenen en hun hypotheek niet meer kunnen betalen.”

Maximale leenruimte
Indien rekening wordt gehouden met de door het CPB verwachte loonstijging van 3,7% en een gelijkblijvende rente, kunnen de meeste huishoudens volgend jaar iets meer lenen.

De Jonge: “Zonder loonstijging daalt de maximale leenruimte voor alle huishoudens. Wijzigingen in de hoogte van de rente hebben ook invloed op de hoogte van de hypotheek.
Het afgelopen jaar is de hypotheekrente fors gestegen wat een negatieve invloed heeft gehad op de maximale hoogte van de hypotheeklening.

Zoals gebruikelijk, heeft het kabinet de leennormen voor 2023 vastgesteld op basis van het onafhankelijk advies van het Nibud.”
Volledig meetellen tweede inkomen

Hypotheekverstrekkers kunnen vanaf 2023 bij tweeverdieners het tweede inkomen volledig meenemen bij de bepaling van de maximale hypotheek. Het Nibud heeft dit geadviseerd. Dit jaar weegt het tweede inkomen nog voor 90% mee.

Het zwaarder meewegen van het tweede inkomen van tweeverdieners voorkomt dat de leencapaciteit van tweeverdieners terugloopt als gevolg van de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting. De impact van deze wijziging op de leenruimte is beperkt. Tweeverdieners kunnen gemiddeld over alle inkomens zo’n 3200 euro meer lenen dan wanneer het tweede inkomen voor 90% wordt meegeteld.

Nieuwe methode meewegen studieschulden
Het kabinet heeft het voornemen om in 2024 over te stappen naar een nieuwe methode om de invloed van studieschulden op de leenruimte van oud-studenten te bepalen.

In het coalitieakkoord is vastgelegd dat voor starters de actuele stand van de studieschuld bepalend wordt bij het aanvragen van een hypotheek. Dit moet oud-studenten die extra hebben afgelost meer ruimte bieden om te lenen.
De Jonge: “Het Nibud constateert namelijk dat de huidige methodiek een accuraat beeld geeft van de maandelijkse lasten die horen bij een studielening wanneer een oud-student niet extra heeft afgelost – dus naast de reguliere aflossingen – op de studieschuld. Maar in situaties waarin wél extra is afgelost op de studieschuld, kan de huidige methodiek leiden tot onnodige beperking van de leenruimte. Daarom adviseert het Nibud om de mogelijkheid uit te werken om per 1 januari 2024 over te stappen op een methode gebaseerd op de actuele maandlasten van de studielening.”

Differentiatie leennormen naar energieverbruik
De Jonge: “Het kabinet is van plan om vanaf 2024 bij de vaststelling van de maximale hypotheek meer rekening houden met het uiteenlopende energieverbruik van woningen.

Bij de aankoop van een woning met een laag energieverbruik of bij het nemen van energiebesparende maatregelen, kan de consument verantwoord een hogere hypotheek aangaan.

De maandelijkse energielasten zullen voor deze consument namelijk relatief laag zijn. Het Nibud adviseert om bij de uitwerking goed te kijken naar enkele punten rondom het gebruik van het energielabel. De ministeries van BZK en Financiën zullen deze punten samen met de sector uitwerken.”

Wil je weten wat dit in jouw situatie betekent en hoeveel hypotheek jij nu kan lenen? Voor het kopen van een woning, het oversluiten van je hypotheek of het verhogen van je bestaande hypotheek voor bijvoorbeeld verduurzaming van je huis?Maak een vrijblijvende afspraak met één van onze hypotheekadviseurs.

Door met lagere hypotheekrente, of voorkom een hogere

Dóór met lagere hypotheekrente, of voorkom een hogere

Met ruim 3% ligt de huidige hypotheekrente vér beneden de 13% van begin jaren tachtig. Wie korter terugkijkt, vergelijkt echter met nóg lagere markttarieven. Of die ooit weer terugkomen is niet duidelijk. Wel wat je nu of dan kunt doen om je hypotheekrente te verlagen of zeker te stellen.

In tien jaar tijd daalde het 10-jaars tarief van ruim 5% tot minder dan 1%. Sloot je de afgelopen jaren een hypotheek af dan tekende je dus vaak voor een ‘historisch lage’ rente. Logisch dat velen die meteen voor 20 of zelfs 30 jaar vastlegden. Vanaf eind vorig jaar ging het plots weer hard omhoog, met medio juli als voorlopige piek (op het niveau van acht jaar eerder). De afgelopen weken verlagen veel geldverstrekkers de hypotheekrentes weer wat. Wat betekent dat voor je huidige hypotheek als dat doorzet? Of als er een verdere stijging in het verschiet ligt?

Wat je kunt doen

Bij het afsluiten van een hypotheek spreek je af hoe lang de rente die je betaalt vastligt. Tijdens deze rentevaste periode hoef je niets te doen, maar soms is dat wel verstandig — zie hieronder. Loopt die periode af dan doet je geldverstrekker je een voorstel met nieuwe rentes, gekoppeld aan diverse termijnen. Je financieel adviseur kan je helpen bepalen wat gunstig is, én of de overstap naar een andere partij misschien voordelen biedt. Maar ook vóór die tijd kan een aanpassing van je hypotheek dus lonen. We onderscheiden vijf manieren.

“Steeg je woning in waarde dan kan je huidige rente mogelijk naar beneden”

Lagere tariefklasse

Ook wanneer de marktrente niet lager is dan wat je nu betaalt, kom je mogelijk toch in aanmerking voor een lager tarief. Dit geldt met name voor wie geen Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft. Leende je namelijk ‘maximaal’ ten opzichte van de toen geldende marktwaarde van je woning dan rekent je geldverstrekker een risico-opslag. Soms ook als je wat minder leende. Er zijn diverse tariefklassen — boven de basisrente — gerelateerd aan hoeveel je restschuld is versus de actuele marktwaarde van je woning. Aflossen verlaagt je schuld, en de huizenprijzen zijn fors gestegen. Alle reden dus voor een gunstiger tarief voor jouw hypotheek?

Helaas passen niet alle geldverstrekkers hun tarieven tijdens een rentevaste periode automatisch aan als je aflost. En niet een doet dat spontaan als je woning meer waard werd. Een kwestie van zelf aan de bel trekken dus, of — beter nog — even overleggen met je adviseur. Die kent de voorwaarden, en die kunnen per geldverstrekker flink verschillen.

Hierna volgen drie manier waarop je kunt profiteren als de rente weer gaat dalen, of wanneer de huidige marktrente alsnog lager is die jij op dit moment betaalt.

Rentemiddeling

Daalt de marktrente (fors) onder wat je nu betaalt, dan is er vaak rente­middeling mogelijk. Je kiest dan een nieuwe rentevaste periode met bijbehorende rente. Omdat je wat wijzigt binnen je rentevaste periode berekent je geldverstrekker je daarbij wel een opslag. Daarmee ligt je nieuwe hypotheekrente tussen je oude hoge rente en dan geldende lagere marktrente. Vanwege de opslag zijn de overige kosten relatief laag. Je hoeft dus nauwelijks eigen geld aan te spreken.

Rentewijziging

Bij een gunstiger marktrente kun je ook kiezen voor een tussentijdse wijziging. Je gaat dan direct over naar de marktrente die hoort bij de nieuwe periode. Maar ook hiermee breek je je overeenkomst open, en daarvoor brengt de geldverstrekker je een ‘boeterente’ in rekening. Heb je eigen geld dan is een wijziging veelal gunstiger dan middeling, want het bedrag ineens is vaak lager dan de opslag gedurende de nieuwe periode. Bedenk wel of je dit bedrag kunt missen en of je er op een andere manier misschien meer rendement mee kunt behalen.

Oversluiten

Sterk gedaalde tarieven en onderlinge concurrentie deden veel huiseigenaren de laatste jaren wisselen van hypotheek. Je onafhankelijk adviseur kan uit veel aanbieders de voor jou meest gunstige kiezen — qua tarieven én voorwaarden. Je betaalt hem of haar wel advies- en bemiddelingskosten en moet langs de notaris, maar deze financierings­kosten zijn aftrekbaar. Dat scheelt dus minimaal 37%. Voordeel ten opzichte van een tariefs­wijziging is verder dat je de ‘boeterente’ mee kunt financieren en niet uit eigen geld hoeft te voldoen.

Verduurzamen

De stap naar een groen label voor je woning zorgt niet alleen voor lagere energielasten, meer comfort én een hogere verkoopprijs. Voor duurzame woningen hanteren diverse aanbieders ook speciale, lagere rentes. Misschien jouw huidige geldverstrekker ook? Zo niet, dan zullen wij er als onafhankelijk adviseurs hier rekening mee houden als tussentijds oversluiten of overstappen aan het einde van je rentevaste periode aan de orde komt.

Bron: Nationale hypotheekbond

Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn? Maak dan een vrijblijvende afspraak met één van onze hypotheekadviseurs.